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PR邵开债 : 2016年湖南邵东生态产业园开发建设投

  PR邵开债 : 2016年湖南邵东生态产业园开发建设投资有限责任公司城市地下综合管廊建设和城市停车场建设专项债券2020年跟踪信用评级报告

  原标题:PR邵开债: 2016年湖南邵东生态产业园开发建设投资有限责任公司城市地下综合管廊建设和城市停车场建设专项债券2020年跟踪信用评级报告

  待开发土地面积较多;公司主要在建基础设施项目计划总投资 62.73 亿元,已投资

  此外,公司获得 11 宗账面价值为 20.00 亿元的土地资产注入,资本实力大幅增强。

  补贴方面,公司收到了政府补助 1.54 亿元,占同期利润总额的 62.10%,有效提升

  2019 年 12 月 10 日)的国有土地使用权为本期债券还本付息提供抵押担保,土地

  口有所缩窄,但表现仍欠佳。截至 2019 年末,公司主要在建基础设施项目至少尚

  亿元,占总负债的比例为 95.22%;其中,公司短期债务规模达 16.71 亿元,占有息

  债务的比重为 26.00%。2019 年,公司现金短期债务比大幅下降至 0.09,公司短期

  占期末净资产的比重为 1.39%。真钱捕鱼。考虑到公司对外担保均无反担保措施,公司面临一

  公司于2016年12月13日发行了20亿元城市地下综合管廊建设和城市停车场建设专项

  债券,债券期限7年,其中18亿元原计划用于邵东生态产业园地下综合管廊建设项目,2

  2019 年,公司名称、控股股东、实际控制人均未发生变更,公司实际控制人和股东

  仍为邵东市人民政府(原“邵东县人民政府”)。2019 年 12 月,邵东市人民政府以货币

  公司系邵东市重要的基础设施项目投融资主体,主要负责邵东生态产业园的土地开

  发、城市建设投资、市政基础设施建设等工作。2019 年,公司合并范围无变化。

  防范地方政府债务风险的政策进一步限制融资渠道。资产端,交通、水利和市政等

  禁止政府方或政府方出资代表向社会资本回购投资本金、承诺固定回报或保障最低

  管。2019年9月16日,邵东市成立大会举行,邵东正式撤县设市。邵东市下辖3街道22乡镇

  1场和1个省级经开区,面积1,778平方公里,人口134.5万,先后被评为国家可持续发展实

  2019年,邵东市实现地区生产总值605.64亿元,按可比价格计算,增长率为10.0%(根

  据第四次经济普查结果,邵东市2018年GDP从430.45亿元调整为552.62亿元),经济实力

  稳步增强。2019年,邵东市三次产业结构比例为8.4:32.9:58.7,第三产业增加值占比较高。

  按常住人口计算, 2019年邵东市人均地区生产总值为66,620元,为全国人均GDP的

  2019 年邵东市完成规模工业增加值 201.99 亿元,增长 11.0%。2019 年邵东市高新技

  术产业增加值占 GDP 的比重达到 36%;国家高新技术企业新增 21 家,全市财政科技投入

  1 亿元,增长 25%,占 GDP 的比重达 2.2%。但中证鹏元也注意到,目前邵东市仍以打火

  机、箱包皮具、五金、中药材等传统产业为主导行业,产品偏低端,产业核心竞争力较低,

  投资方面,2019 年邵东市固定资产投资额实现 301.07 亿元,同比增长 16.0%,投资

  增速小幅放缓。其中,房地产投资额实现 49.25 亿元,同比增长 14.2%;产业投资实现 178.83

  亿元,同比增长 12.1%,施工项目个数 476 个,2019 年新开工 407 个、投产 402 个,投产

  情况较平稳。消费方面,2019 年邵东市实现社会消费品零售总额 218.32 亿元,同比增长

  12.5%,以零售业为主。邵东市受疫情影响较小,2020 年一季度,邵东市实现 GDP129.87

  亿元,同比下降 2.2%,降幅相对较低。疫情主要对邵东地区消费需求产生较大影响,2020

  年一季度,邵东市社会消费品零售总额完成 52.18 亿元,同比下降 10.0%;固定资产投资

  总额 31.55 亿元,同比下降 0.1%;规模以上工业增加值完成 26.60 亿元,同比下降 2.5%。

  资料来源:2018-2019 年邵东县(市)国民经济和社会发展统计公报,中证鹏元整理

  2019年邵东市公共财政收入实现16.58亿元,增长6.4%;实现政府性基金收入19.54亿

  公司系邵东市重要的基础设施项目投融资主体,主要负责邵东生态产业园的土地开

  发、城市建设投资、市政基础设施建设等工作。2019 年,公司实现营业收入 68,364.53 万

  元,同比下降 3.52%,主要系受项目实际建设进度影响,相关收入结算减少所致。毛利率

  方面,2019 年公司综合毛利率为 16.63%,同比下滑 2.51 个百分点,主要系税率调整所致。

  公司当前在建基础设施项目及邵东生态产业园内待整理土地规模较大,业务可持续性

  根据2011年11月公司与邵东市人民政府签订的《邵东县城市基础设施项目建设及土地

  整理开发合作协议书》(以下简称“代建框架协议”),授予公司本部在邵东市内进行土

  地整理和基础设施项目建设的任务。土地整理方面,邵东市人民政府将邵东生态产业园所

  有配置用地所需的土地征收、房屋拆迁、迁坟补偿、杆线迁移、构造物补偿、工作经费、

  奖励经费、周边配套设施投入等一切与土地征拆整理开发安置相关的费用以包干方式给公

  司。政府指定邵东市财政局财政投资评审中心于每年度12月31日前对公司当年度土地整理

  开发投入进行评审,并对土地整理熟化达到可出让状况的土地向公司确认土地整理开发成

  2019年,公司开发整理土地8宗,面积合计1,752亩,投入土地开发成本38,290.33万元。

  2019年取得土地整理收入45,667.37万元,土地整理业务毛利率为16.15%,同比减少4.62个

  百分点,主要系2019年公司结算的土地整理项目不再适用于简易计税办法,增值税率调整

  为9%所致。根据《2019年邵东市城市基础设施建设项目及土地整理开发项目结算协议》

  (以下简称“结算协议”),公司2019年土地整理项目收益(含税)的加成比例为30%。

  截至2019年底,邵东生态产业园范围内已开发土地24,902亩,尚待开发土地规模有

  亩,仍有较大开发空间,园区招商引资力度的增大会持续增加用地需求,该业务持

  续性较有保障。中证鹏元也注意到,待开发土地规模较大,未来仍需投入较多资金,将给

  基础设施项目建设方面,根据代建框架协议,政府指定公司对邵东市城市基础设施建

  设项目进行投资、融资和施工建设,政府确认公司投资项目所发生的实际支出成本,并按

  照不低于投资总额的25%确认项目收益(含税)。基础设施建设业务部分项目在完工时结

  算并确认收入,部分项目按照施工进度节点结算并确认收入。项目达到结算条件时,政府

  与公司组成投资决算组对投资总额进行核算确认并委托审计机构进行审计,政府按审计结

  果向公司支付项目投资成本和收益。值得注意的是,上述合同并未对地方政府的付款时间

  进行约定,公司需先行垫付资金,政府回款安排受其资金充裕程度影响,回款时间存在一

  2019年,公司项目建设收入为22,696.33万元,项目建设业务毛利率为17.60%,与上年

  持平。根据结算协议,公司2019年基础设施建设项目收益(含税)的加成比例为25%。

  邵东县地下综合管廊建设项目、邵东县城市停车场建设项目为“16邵开建专项债”的

  募投项目,湖南邵东创新创业示范基地建设项目为“16邵东专项债”的募投项目,原计划

  以出租和销售厂房、商业地产带来收益。根据邵生发[2018]1号文,上述三个项目均已开工

  建设,建成项目后与政府的结算模式为参照基础设施代建项目结算。上述项目的收入模式

  变更后未签订新的代建协议,未来将依据公司与政府签订的代建框架协议进行结算。值得

  注意的是,公司主要在建项目均由政府支付委托代建费用,政府回款时间存在一定不确定

  性。截至2019年末,公司主要在建基础设施项目计划总投资62.73亿元,业务可持续性较

  好;但考虑到公司主要在建项目至少尚需投资19.30亿元,公司面临较大的资金压力。

  注 1:打*的项目的计划总投资额为追加投资后修正的数据,系依据邵东县发展和改革局、邵东县人民政

  公司系邵东市重要的基础设施项目投融资主体,主要负责邵东生态产业园的土地开

  发、城市建设投资、市政基础设施建设等工作,受到邵东市人民政府在资产注入、财政补

  贴等方面的很大支持。资产注入方面,2019年,根据邵生发[2019]65号,邵东市人民政府

  向公司增资40,000.00万元,由邵东市生态产业园管理委员会(以下简称“产业园管委会”)

  分批拨入投资款;根据邵生发[2019]60号文件,产业园管委会向公司注入土地11宗,账面

  价值为200,001.74万元,面积合计99.43万平方米,土地性质均为出让,土地用途均为商住

  补贴方面,2019年公司收到政府补助15,377.69万元,占利润总额的62.10%,是公司利

  以下财务分析基于公司提供的经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准

  无保留意见的 2018-2019 年审计报告,公司财务报表均按照新会计准则编制。2019 年公司

  公司资产主要由土地、在建项目和应收款项组成,部分土地资产已经抵押,资产流动

  截至 2019 年末,公司货币资金为 14,891.68 万元,同比下降 74.09%,一方面,公司

  大额偿债;另一方面,公司在建项目建设进度稍有恢复,持续进行资本投入。截至 2019

  年末,公司应收账款为 169,510.81 万元,全部是应收产业园管委会的项目结算款,其中账

  龄 1 年以上的应收账款占比 56.84%。截至 2019 年末,公司其他应收款账面价值 241,486.18

  万元,同比增长 23.04%。公司其他应收款中应收产业园管委会、邵东市东城快线建设指

  挥部等政府部门及所属机构的往来款合计 178,912.40 万元,占其他应收款账面价值的

  74.09%,占比较高。公司应收款项(包括应收账款及其他应收款)的主要应收对象为政府

  部门及所属机构,该等款项回收风险不大,但回收时间不确定,对公司资金形成较大占用。

  截至 2019 年末,公司存货规模 2,408,443.80 万元,由配套设施成本(在建项目)和

  存量土地构成,其比例分别为 17.63%、82.37%。公司存量土地共 78 宗,面积合计为 1,032.51

  万平方米,账面价值总计 1,983,894.94 万元,土地使用权类型均为出让,包括商服用地 52

  宗、商住用地 22 宗、综合用地 2 宗和工业用地 2 宗(账面价值 7,280.87 万元,面积 22.08

  万平方米)。其中 11 宗为 2019 年产业园管委会注入的土地,账面价值为 200,001.74 万元。

  截至 2019 年末,公司存货科目中已有账面价值总计 815,170.47 万元的土地使用权用于抵

  总体来看,公司资产主要由土地使用权、在建项目及应收款项组成,部分土地使用权

  已抵押,剩余土地使用权、在建项目在极端情况下难以集中变现,资产流动性较弱;应收

  公司系邵东市重要的基础设施项目投融资主体,主要负责邵东生态产业园的土地开

  发、城市建设投资、市政基础设施建设等工作。2019 年,公司实现营业收入 68,364.53 万

  元,同比下降 3.52%,主要系受项目实际建设进度影响,相关收入结算减少所致。毛利率

  方面,2019 年公司综合毛利率为 16.63%,同比下滑 2.51 个百分点,主要系税率调整影响。

  公司当前在建的代建项目规模较大,截至 2019 年末,邵东生态产业园范围内尚待开

  建项目的完工结算和土地整理业务推进,公司未来业务可持续性较好。但是公司代建项目

  易受当地政策、实际验收及结算进度影响;土地整理业务易受房地产市场和土地规划影响,

  2019 年,公司获得政府补助 15,377.69 万元,占利润总额的 62.10%,是公司利润的有

  公司主营业务现金回笼情况尚可,2019 年,公司收现比为 0.76。2019 年,公司主要

  在建项目建设进度稍有恢复;此外,公司与产业园管委会及其他单位的往来款流出减少,

  致使经营活动净现金流缺口进一步缩窄。2019 年,公司经营活动产生的现金流量净额为

  2019 年,公司开展的投资活动较少。筹资活动方面,2019 年公司持续偿债,筹资活

  动产生的现金净流出 13,159.12 万元。截至 2019 年末,公司邵东生态产业园范围内尚待开

  2019 年公司持续偿债,负债水平下降。2019 年末公司负债总额为 675,166.00 万元,

  要系政府于 2019 年拨入 20.00 亿元土地使用权所致,公司资本实力增强。2019 年末,公

  司负债与所有者权益比率为 30.96%,同比下降 4.86 个百分点,所有者权益对债务的保障

  截至 2019 年末,公司负债仍以非流动负债为主,非流动负债占总负债的比重为

  流动负债方面,截至 2019 年末,公司短期借款 32,500.00 万元,为抵押、质押借款,

  非流动负债方面,截至 2019 年末,公司长期借款余额为 260,275.43 万元。截至 2019

  年末,公司应付债券余额为 188,747.32 万元,系公司当前存续的债券“16 邵东专项债”

  (期限 7 年,发行规模 10 亿元,固定利率 6.50%)和“16 邵开建专项债”(期限 7 年,

  发行规模 20 亿元,固定利率 6.58%)。截至 2019 年末,公司长期应付款余额为 26,725.59

  万元,同比下降 20.42%。公司长期应付款主要为来自平安国际融资租赁(天津)有限公

  司、上海歆华融资租赁有限公司和中航国际租赁有限公司的融资租赁款,公司近年持续偿

  截至 2019 年末,公司有息债务规模为 642,894.67 万元,占总负债的比例为 95.22%。

  从债务结构来看,公司面临较大的短期偿债压力。公司多笔借款将于短期内到期,2019

  年末,公司短期债务(短期借款及一年内到期的非流动负债)规模达 16.71 亿元,占有息

  2019 年末,公司资产负债率为 23.64%,同比下降 2.74 个百分点。2019 年,公司大额

  偿债、在建项目工程恢复资金投入,导致货币资金大幅下降。2019 年,公司现金短期债

  务比大幅下降至 0.09,公司面临较大的短期偿债压力。2019 年,EBITDA 对利息的保障倍

  数为 2.20,同比大幅上升。根据邵生发[2019]64 号文,考虑到公司部分项目已接近完工但

  产业园管委会还未予以结算项目资金的实际情况,2019 年,产业园管委会承担了公司建

  抵押土地资产的评估价值对本期债券本金的覆盖倍数较高,有效提高了本期债券本息

  公司以其合法拥有的 9 宗土地使用权为本期债券提供抵押担保,担保范围为本期债券

  应付本息、逾期利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。公司已于 2016 年 9 月 23

  日对本期债券抵押资产办妥了抵押登记手续,他项权证号为“邵他项(2016)第 116 号”、

  中国建设银行股份有限公司邵东支行(以下简称“建设银行邵东支行”)是本期债券

  的债权代理人及抵押权代理人,根据抵押资产监管协议:(1)在本期债券存续期间,建

  设银行邵东支行有合理的理由认为需要对抵押资产的价值进行重新评估的,公司应当聘请

  经其认可的具备相应资质的资产评估机构对抵押资产的价值进行评估并出具资产评估报

  告;(2)建设银行邵东支行有权对抵押资产的价值评估进行监督。本期债券存续期间,

  若前述抵押标的评估价值减少至低于本期债券未偿还本金的 1.5 倍,公司应追加质物、抵

  押物或经建设银行邵东支行认可的其他担保,以确定担保物评估价值及其他担保金额之和

  不低于本期债券未偿还本金的 1.5 倍。如抵押比超过 1.5 倍,则抵押人可以要求对超过 1.5

  根据长沙永信评估咨询有限责任公司评估[评估基准日:2019 年 12 月 10 日,土地估

  价报告编号:(邵阳)长永信(2020)(估)字第 003、004 号,抵押资产账面价值为 35.55

  亿元,总评估价值 37.58 亿元,为本期债券尚未偿还本金的 2.35 倍,抵押倍数较高,能为

  本期债券的本息偿付提供一定保障。但中证鹏元也关注到,该等土地的价值较为稳定,但

  资料来源:(邵阳)长永信(2020)(估)字第 003、004 号土地估价报告,中证鹏元整理

  根据公司提供的企业信用报告,从2017年1月1日至报告查询日(2020年5月15日),

  发展(邵东)投资有限责任公司(以下简称“开元公司”)和邵东创业投资有限责任公司

  公司已结清的信贷记录中,公司本部有1笔关注类贷款(2017年9月1日结清)。

  截至 2019 年末,公司对外担保金额合计 30,300.00 万元,占期末净资产的比重为

  1.39%。其中公司对民办学校、民企的担保金额合计为 7,300.00 万元,占比不大。考虑到